KC’sは消費者被害の回復ができる特定適格消費者団体をめざします。
後見や破産等を理由とする契約解除は消費者契約法により無効 賃貸住宅事業者(株)明来に差止め命じた大阪高裁判決が確定
2015.03.03(No.10000502)
 適格消費者団体である特定非営利活動法人消費者支援機構関西(通称「KC's」)が、賃貸住宅事業者の(株)明来に対して、消費者との間の賃貸借契約における不当条項の使用停止などを求めた消費者団体訴訟で、最高裁第三小法廷(大橋正春裁判長)は、2015年3月3日付で、KC's、明来双方の申立てを不受理(却下)すると決定しました。

 これにより、賃借人の①後見・保佐開始の申立てがあったとき、②破産・民事再生、競売・仮差押え・仮処分・強制執行の決定があったときに、賃貸人である明来に無催告にて賃貸借契約の解除権を認める賃貸借契約の契約条項(無催告解除条項)が消費者契約法10条により無効であるとして、その条項の使用の停止やその条項が印刷された契約書用紙の廃棄を命じた大阪高等裁判所平成25年10月17日付判決が確定しました。

 無効とされた上記無催告解除条項のうち、①については、1審の大阪地裁判決及び間接強制命令によって、明来は、すでに当該条項の使用停止及び契約書からの削除を行いましたが、KC'sは、②についても、確定判決に従い、すみやかにその使用の停止・当該条項が印刷された契約書用紙の廃棄の措置をとるよう求めます。
 また、KC'sは、本判決の確定を受けて、これらの無催告解除条項が、消費者である賃借人の居住の安定を損なうものであり、賃貸住宅契約より一掃されることを求めて、不動産業界団体へ申し入れを行うことを予定しております。

 他方で、最高裁は、③賃料を滞納した場合に、賃貸借契約の解除権・明渡の代理権・室内動産の処分権を第三者(連帯保証人や家賃債務保証会社)に付与する条項、④家賃を滞納した場合に家賃債務保証会社が賃借人の承諾なく施錠・立入・明渡・室内動産の処分をしたとしても異議を述べないとする条項、賃借人と連絡がとれない場合に鍵交換等を行うことができるとする条項に対する使用差止請求については、明来がこれらの条項を使用する「おそれ」(消費者契約法12条1項)がないとしたり、⑤賃貸借契約が解除された後に賃借建物の明渡が遅れている場合に、賃借人は遅れた期間について家賃相当額の2倍の違約金を賠償しなければならないとする条項、⑥賃借人が賃料を滞納した場合には、滞納1回毎に3,150円の催告手数料を滞納賃料に上乗せして支払わなければならないとする条項、⑦賃貸借契約終了・明渡時に定額のクリーンアップ代を支払わなければならないとする条項が消費者契約法により無効とはいえないとしたりした大阪高裁判決の判断の見直しを求めたKC'sの上告を受理しませんでした。これらの条項は、賃借人に対する追い出し行為や原状回復トラブルなど賃貸住宅契約をめぐるトラブルの原因となっているものであるだけに、最高裁が積極的に是正することが求められていましたが、消極的な姿勢に終始したことは、きわめて遺憾です。

 KC'sは、引き続き、消費者である賃借人の居住の安定が確保されるよう、賃貸住宅契約の条項の是正に努めてまいります。