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独立行政法人都市再生機構(UR都市機構)の家賃の延滞等の遅延損害金の取扱い等に関する検討及び意見交換の結果の公表
2017.03.31(No.10000674)
<概要>

(問題点)
 独立行政法人都市再生機構 (以下、「UR都市機構」といいます)は、同機構が管理する賃貸住宅において、賃料を滞納している入居者が、その滞納している賃料の一部のみを振り込んだ場合、これが1か月分の家賃に満つる金額については返済と扱うが、1か月分の家賃に満たない部分については返済として扱わず、預かり金として預かるという取り扱いをしていました。
 しかし、このような方法によれば、入居者が滞納賃料の一部を振り込んだ部分についても、振り込み額が1か月分に達するまで、遅延損害金が発生し続けるということになってしまいます。
 例えば、1か月あたり10万円の家賃の契約でその全額を滞納した場合、後に9万円を振り込んでも、残る1万円を振り込むまでは、10万円全額に対する遅延損害金が発生してしまうことになります。金額としてはさほど大きくはありませんが、家賃を滞納される方は諸事情によって生活に余裕が無いことが通常であり、また当団体としては、このような取扱いが、消費者契約法に定める遅延損害金割合の上限に関する規定(同法9条2号)に反する可能性があると考え、無視できない問題として取り上げることとしました。

(解決概要)
 当団体は、UR都市機構に対し、2015年4月28日付で「お問い合わせ」を行い、その後、書面及び面談の方法で、意見交換を行いました。
 UR都市機構からは、「当機構の取扱は、民法の原則(債務の本旨弁済) に従った妥当な取扱いである」旨の回答がありましたが、当団体からは消費者の利益にかなうよう取扱いの見直しを要請し、その結果、UR都市機構より2016年3月9日付「回答」にて、次の通りの回答をいただきました。
「ご請求金額に満たない金額を振り込まれた場合、遅延利息があればまず遅延利息に充当し、次に残額をお支払い期日が先に到来したものから家賃、共益費、敷金の順で充当します。」
 これは当団体の要請を踏まえ、UR都市機構が上記の様な取扱いを見直し、1か月分の賃料に満たない額の振り込みであっても「預かり金」などとは扱わず、振り込み時にその振り込み額の全てを返済として扱うというものです。この返済により減少した元金部分については、その振り込みの時点から遅延損害金が発生しなくなり、残る元金のみに遅延損害金が発生することとなります。
 なお、UR都市機構からは、所要のシステム開発を行った上で、上記の取扱いの見直しについて2017年1月を目途に行う旨の回答があったため、見直し時期に合わせて本事案を公表する予定でした。ところが、先般、同機構から、システム開発に時間を要しているため、見直し時期を1年程度延期せざるを得ない旨の連絡がありました。このような状況を踏まえ、当団体としては、早期に対応策をとられることを要請するとともに、本公表文書を2017年3月末に公表することを最終決定しました。

(消費者の方へのアドバイス)
 上記の様に、UR都市機構において、今後、所要のシステム開発を行った上で、同機構の取扱いは改められる見込みですが、そもそも、滞納をすれば元金に年14.56%もの遅延損害金がかかり、滞納が続けば賃貸借契約が解除されてしまう恐れもあります。家計簿の作成等により、余裕のある収支を維持するように心がけ、家賃を滞納することは避けるべきです。また、どうしても支払が困難になった場合にはUR都市機構に事情説明を行ない、その原因によって、弁護士や司法書士(別に借金ができてしまった場合など)、公的機関の担当部署(収入が途絶えてしまった場合など)に速やかに相談を行うなどご検討ください。
 当面、同機構では現行の取扱いが継続されるため、1か月分の家賃に満たない金額は預り金として扱われます。よって、1か月単位で家賃を支払うように努めていただき、諸事情によって、1か月分の家賃に満たない金額を振り込まざるを得ない場合には、残金の支払い前にUR都市機構に連絡を入れ、「預り金と賃料債務を相殺(そうさい)するので、遅延損害金の額を計算し直すよう」に申し入れ、遅延損害金発生の根拠を確認してください。

<経過>
(1)お問い合わせ 
   ・2015年4月28日付「お問い合わせ」(別紙:PDF)

(2)お問い合わせに対する回答受領
   ・2015年5月29日付「お問い合わせについて(回答)」(別紙:PDF)


(3)再お問い合わせ及び協議
   ・2015年7月23日付「再お問い合わせ」を送付しました。
    その後、2015年8月31日と2015年10月5日に協議を2度行い、2015年11月9日付で「改
   定請求書案」を受領し、それに対して2015年12月16日付「ご連絡」を送付しました。再度
   2016年2月1日に協議を行いました。

(4)回答
    上記「再お問い合わせ」「ご連絡」に対し、同機構より、2016年3月9日付「お問い合わ
   せについて(回答)」を受領し、家賃収納における取り扱いの一部見直しが提示されまし
   た。

(5)終了についての「ご連絡」
    当団体は、同機構に対して、2016年4月27日付「ご連絡(お問い合わせ活動終了通
   知)」を送付しました。

(6)2017年3月17日
    当団体と同機構は、公表文書の内容を双方で確認しました。